Quanto vale realmente la tua azienda? Il tuo immobile? Le quote societarie che stai per cedere? Senza una perizia di stima accurata, rischi di pagare o ricevere decine di migliaia di euro in più o in meno del valore effettivo. Una valutazione errata può compromettere un'intera operazione societaria, generare contenziosi fiscali o invalidare conferimenti e trasformazioni.
In questa guida completa scoprirai tutto ciò che serve sapere sulla perizia di stima: dalla definizione alle diverse tipologie (semplice, asseverata, giurata), dai metodi di valutazione ai costi reali, fino ai casi in cui è obbligatoria per legge. Troverai anche indicazioni pratiche su chi può redigere una perizia, come funziona il giuramento e quali sono le responsabilità del perito.
Cos'è la Perizia di Stima: Definizione e Significato
La perizia di stima è una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato che valuta in modo oggettivo e motivato il valore economico di un bene. Può riguardare immobili, aziende, partecipazioni societarie, terreni, beni mobili, brevetti, marchi e qualsiasi altro asset materiale o immateriale.
Il documento contiene una descrizione dettagliata del bene stimato, l'indicazione dei criteri e metodi di valutazione adottati e l'attestazione del valore finale. Secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari, ogni stima è legata al soggetto estimatore, al tempo, allo scopo della stima e al criterio adottato.
Elementi Fondamentali della Relazione di Stima
Una relazione di stima completa e professionale deve includere:
- Identificazione del bene: descrizione dettagliata, dati catastali (per immobili), estremi societari (per aziende)
- Stato di fatto: condizioni attuali, consistenza, caratteristiche intrinseche ed estrinseche
- Documentazione allegata: visure, planimetrie, bilanci, certificazioni
- Criterio di stima: valore di mercato, di costo, di trasformazione, capitalizzazione dei redditi
- Metodo applicato: comparativo, reddituale, patrimoniale, misto
- Calcoli e sviluppo: passaggi logici che conducono al valore finale
- Valore stimato: espresso in euro con data di riferimento
- Firma e timbro: del professionista abilitato
Tipologie di Perizia di Stima: Semplice, Asseverata e Giurata
Esistono tre diverse tipologie di perizia di stima, che si differenziano per valore legale e formalità richieste.
Perizia Semplice
La perizia semplice è redatta da un professionista che attesta la valutazione di un bene senza asseverazione né giuramento. Ha valenza esclusivamente tecnica e viene utilizzata principalmente per fini interni, conoscitivi o negoziali informali. Non ha valore probatorio in sede giudiziaria.
Perizia Asseverata
La perizia asseverata ha un valore legale intermedio. Contiene una dichiarazione di responsabilità del professionista circa la veridicità dei dati e delle valutazioni contenute nella relazione. Il perito si assume responsabilità civile per quanto dichiarato, firmando l'asseverazione presso l'autorità competente.
Perizia Giurata
La perizia giurata rappresenta la forma più solenne e vincolante. Prevede un giuramento da parte del professionista davanti a un pubblico ufficiale (cancelliere del Tribunale o notaio), che lo impegna civilmente e penalmente alla veridicità del contenuto. È la tipologia richiesta dalla legge per operazioni societarie, fiscali e procedimenti giudiziari.
| Tipologia | Valore Legale | Giuramento | Responsabilità | Utilizzo Tipico |
|---|---|---|---|---|
| Perizia Semplice | Solo tecnico | No | Professionale | Fini interni, trattative |
| Perizia Asseverata | Medio | No | Civile | Pratiche amministrative |
| Perizia Giurata | Pieno | Sì | Civile e penale | Conferimenti, tribunale, fisco |
Chi Può Fare una Perizia di Stima: Professionisti Abilitati
La perizia di stima può essere redatta solo da professionisti abilitati e iscritti ai rispettivi albi professionali. La competenza varia a seconda dell'oggetto da valutare.
Per Immobili e Terreni
La perizia di stima immobiliare può essere redatta da:
- Geometri: iscritti all'Albo dei Geometri, competenti per valutazioni immobiliari residenziali e terreni
- Architetti: iscritti all'Ordine degli Architetti
- Ingegneri edili: iscritti all'Ordine degli Ingegneri, sezione civile/edile
- Periti agrari: per terreni agricoli e aziende agricole
Per Aziende, Quote e Partecipazioni
La perizia di stima azienda e la valutazione di quote societarie richiedono:
- Dottori Commercialisti: iscritti all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili
- Revisori Legali: iscritti nel Registro dei Revisori Legali
- Società di revisione: iscritte nell'apposito registro
Per i conferimenti in SRL (art. 2465 c.c.), la perizia deve essere redatta da un revisore legale o società di revisione iscritti nell'apposito registro. Per i conferimenti in SPA (art. 2343 c.c.), l'esperto deve essere nominato dal Tribunale.
Per Beni Specifici
- Brevetti e marchi: commercialisti, esperti in proprietà intellettuale
- Macchinari e impianti: ingegneri, periti industriali
- Opere d'arte: periti d'arte iscritti alle camere di commercio
- Autovetture: periti auto iscritti al ruolo
Quando è Obbligatoria la Perizia di Stima
La perizia di stima è obbligatoria per legge in diverse operazioni societarie e fiscali. Conoscere questi casi è fondamentale per evitare nullità e sanzioni.
Operazioni Societarie
| Operazione | Normativa | Tipo Perizia | Chi la Redige |
|---|---|---|---|
| Conferimento beni in SRL | Art. 2465 c.c. | Giurata | Revisore legale / Società di revisione |
| Conferimento beni in SPA | Art. 2343 c.c. | Giurata | Esperto nominato dal Tribunale |
| Trasformazione società di persone in SRL | Art. 2500-ter c.c. | Giurata | Revisore legale / Società di revisione |
| Fusione per incorporazione | Art. 2501-sexies c.c. | Giurata | Esperto nominato dal Tribunale |
| Scissione societaria | Art. 2506-ter c.c. | Giurata | Esperto nominato dal Tribunale |
Operazioni Fiscali
La perizia giurata è obbligatoria per:
- Rivalutazione quote societarie non quotate: la perizia deve attestare il valore della partecipazione al 1° gennaio dell'anno di riferimento, basandosi sulla frazione del patrimonio netto della società
- Rivalutazione terreni: perizia giurata che attesti il valore venale del terreno (agricolo o edificabile)
- Affrancamento plusvalenze: per rideterminare il costo fiscale di beni rivalutati
Per il 2025, la rivalutazione quote e terreni è stata resa permanente dalla Legge di Bilancio. L'imposta sostitutiva è pari al 18% del valore periziato. La perizia deve essere redatta e asseverata entro il 30 novembre 2025 per i beni posseduti al 1° gennaio 2025.
Validità Temporale della Perizia
La perizia di stima non ha una scadenza legale automatica, ma in ambito civilistico e fiscale si considerano generalmente valide:
- 4 mesi: per conferimenti in SRL (secondo le massime notarili)
- 6 mesi: per i conferimenti in SPA (art. 2343-ter c.c.)
- 6 mesi: come termine generale di riferimento per operazioni straordinarie
Metodi e Criteri di Valutazione nella Perizia di Stima
La scelta del criterio di stima è fondamentale per ottenere un valore attendibile. Secondo la dottrina estimativa, tutti i criteri sono riconducibili a cinque categorie principali.
I 5 Criteri di Stima Fondamentali
| Criterio | Descrizione | Quando Usarlo |
|---|---|---|
| Valore di mercato | Prezzo più probabile in condizioni normali di scambio | Compravendite, stime immobiliari standard |
| Valore di costo | Costo di costruzione/produzione del bene | Beni nuovi, fabbricati speciali |
| Valore di surrogazione | Costo per sostituire il bene con uno equivalente | Assicurazioni, risarcimenti |
| Valore di trasformazione | Differenza tra valore trasformato e costi di trasformazione | Terreni edificabili, ristrutturazioni |
| Valore complementare | Valore di un bene in rapporto a un complesso | Espropri parziali, servitù |
Metodo Patrimoniale per la Valutazione d'Azienda
Il metodo patrimoniale determina il valore dell'azienda partendo dal patrimonio netto contabile, rettificato per esprimere i valori correnti degli attivi e passivi. Si applica principalmente ad aziende con prevalenza di beni patrimoniali facilmente valutabili.
Metodo Reddituale
Il metodo reddituale valuta l'azienda in base alla sua capacità di generare reddito futuro. Si basa sulla capitalizzazione dei redditi attesi, applicando un tasso di attualizzazione che riflette il rischio dell'investimento.
Metodo Misto Patrimoniale-Reddituale
Il metodo misto combina l'approccio patrimoniale con quello reddituale, permettendo di considerare sia gli asset tangibili e intangibili sia il potenziale di generazione di reddito. Include tipicamente la stima dell'avviamento (goodwill), calcolato come differenza tra valore reddituale e valore patrimoniale.
Metodo Comparativo (Market Approach)
Per le perizie immobiliari, il metodo più diffuso è quello comparativo o sintetico: si confronta l'immobile da stimare con beni simili di cui si conoscono i prezzi di mercato. I dati di riferimento possono provenire dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate.
Quanto Costa una Perizia di Stima: Tariffe e Costi 2025
Il costo della perizia di stima varia significativamente in base alla tipologia di bene, alla complessità della valutazione e al tipo di perizia richiesta.
Perizia di Stima Immobile: Costi
| Tipologia | Costo Indicativo | Note |
|---|---|---|
| Perizia semplice appartamento | € 300 – 600 | Geometra o architetto |
| Perizia giurata immobile | € 500 – 1.000 | + marche da bollo e diritti |
| Perizia fabbricato complesso | € 800 – 1.500 | Capannone, villa, edificio storico |
| Perizia terreno agricolo | € 300 – 800 | Perito agrario o geometra |
| Perizia terreno edificabile | € 500 – 1.200 | Richiede analisi urbanistica |
In alternativa, l'onorario può essere calcolato in percentuale sul valore dell'immobile: generalmente tra lo 0,05% e lo 0,10% del valore stimato.
Perizia di Stima Azienda: Costi
Per la perizia di stima azienda e la valutazione di quote societarie, i costi sono generalmente più elevati:
- Valutazione PMI standard: € 3.000 – 5.000
- Valutazione azienda complessa: € 5.000 – 15.000 e oltre
- Perizia rivalutazione quote: € 1.500 – 4.000
- Perizia conferimento ditta individuale in SRL: € 2.000 – 4.000
Costi Aggiuntivi per la Perizia Giurata
Alla parcella del professionista vanno aggiunti:
- Marca da bollo da € 16: una ogni 4 facciate di perizia
- Marca da bollo da € 2: per gli allegati
- Diritti di segreteria: € 3-5 circa
- Eventuale onorario notaio: se il giuramento avviene davanti al notaio
La Perizia è Deducibile?
Sì, il costo della perizia è deducibile dal reddito d'impresa, a condizione che sia inerente all'attività aziendale e correttamente contabilizzata. Inoltre, nelle rivalutazioni fiscali, il costo della perizia può essere aggiunto al valore rivalutato (se posto a carico dei soci).
Come Fare una Perizia di Stima: Procedura Step by Step
La redazione di una perizia di stima segue un iter ben definito, che varia leggermente a seconda del bene da valutare.
Procedura per la Perizia Immobiliare
- Incarico formale: il committente affida l'incarico al professionista
- Raccolta documentale: atto di provenienza, visura catastale, planimetrie, certificati
- Sopralluogo: ispezione dell'immobile per rilevare caratteristiche e stato di conservazione
- Analisi della zona: ubicazione, servizi, accessibilità, mercato locale
- Calcolo superficie commerciale: determinazione delle superfici secondo standard OMI
- Applicazione del metodo di stima: comparativo, reddituale o per capitalizzazione
- Redazione della relazione: elaborazione del documento tecnico
- Giuramento (se richiesto): presso Tribunale o notaio
Procedura per il Giuramento
Per ottenere una perizia giurata, il professionista deve:
- Recarsi presso la Cancelleria del Tribunale o da un notaio
- Presentare la perizia completa con documento d'identità
- Compilare il verbale di giuramento
- Prestare giuramento con la formula: “Consapevole della responsabilità morale e giuridica che assumo con il mio giuramento, mi impegno ad adempiere al mio ufficio senza altro scopo che quello di far conoscere la verità”
- Apporre la firma in presenza del cancelliere o notaio
Il giuramento può essere effettuato presso qualsiasi Tribunale sul territorio nazionale, senza vincoli di competenza territoriale.
Perizia di Stima per la Divisione Ereditaria
La perizia di stima per divisione ereditaria è necessaria quando si devono verificare le quote ereditarie o dividere il patrimonio tra più eredi. Secondo l'Agenzia delle Entrate e la Cassazione, per la divisione occorre fare riferimento al valore venale in comune commercio dei beni alla data della divisione, non al valore catastale.
Criteri di Valutazione per la Successione
- Immobili liberi: metodo comparativo basato su compravendite simili
- Immobili locati: metodo reddituale o DCF (Discounted Cash Flow)
- Quote indivise: valore piena proprietà × quota, eventuale sconto di illiquidità
- Nuda proprietà/Usufrutto: riparto secondo tabelle ministeriali in base all'età
Rischi in Caso di Perizia Falsa o Errata
La perizia giurata comporta responsabilità rilevanti per il professionista. In caso di falsità o errori gravi:
Conseguenze per il Perito
- Responsabilità penale: accusa di falso ideologico commesso da privato in atto pubblico, con pena fino a 2 anni di reclusione
- Responsabilità civile: obbligo di risarcimento dei danni causati a terzi
- Conseguenze disciplinari: sanzioni da parte dell'Ordine o Albo professionale
Conseguenze per l'Operazione
- Nullità del conferimento: se il valore periziato risulta significativamente superiore al valore reale
- Responsabilità dei soci: per la differenza tra valore periziato e valore effettivo
- Revisione dell'Agenzia delle Entrate: con possibili accertamenti e sanzioni fiscali
FAQ – Domande Frequenti sulla Perizia di Stima
Quanto costa una perizia di stima immobiliare?
Il costo di una perizia immobiliare varia da € 300 a € 1.000 per appartamenti standard, mentre per immobili complessi (capannoni, ville, fabbricati storici) può arrivare a € 1.500 e oltre. In alternativa, il costo può essere calcolato come percentuale del valore (0,05%-0,10%).
Chi può fare una perizia di stima giurata?
La perizia giurata può essere redatta da professionisti iscritti ai rispettivi albi: geometri, architetti, ingegneri per gli immobili; commercialisti e revisori legali per aziende e quote societarie. Il professionista deve poi prestare giuramento presso il Tribunale o un notaio.
Qual è la differenza tra perizia asseverata e giurata?
La perizia asseverata contiene una dichiarazione di responsabilità del professionista ma non prevede giuramento. La perizia giurata richiede il giuramento davanti a un pubblico ufficiale e comporta responsabilità civile e penale.
Quanto dura la validità di una perizia di stima?
Non esiste una scadenza legale automatica. In ambito societario si considera generalmente valida per 4-6 mesi dalla data di redazione. Per le rivalutazioni fiscali, la perizia deve riferirsi al valore al 1° gennaio dell'anno di riferimento.
Quando è obbligatoria la perizia di stima?
La perizia è obbligatoria per legge nei conferimenti in natura (art. 2343 e 2465 c.c.), nelle trasformazioni societarie (art. 2500-ter c.c.), fusioni, scissioni e per la rivalutazione fiscale di quote e terreni.
Come si calcola il valore di un terreno edificabile?
Il valore di un terreno edificabile si calcola con il metodo del valore di trasformazione: (Superficie × Indice di fabbricabilità × Valore al mq del fabbricato × Incidenza area) / Indice di fabbricabilità. L'incidenza area varia tipicamente dal 15% al 30% del valore del fabbricato.
La perizia di stima è deducibile fiscalmente?
Sì, il costo della perizia è deducibile dal reddito d'impresa se inerente all'attività aziendale e correttamente contabilizzata. Nelle rivalutazioni, può essere aggiunto al valore rivalutato se posto a carico dei soci.
Dove si giura una perizia di stima?
La perizia può essere giurata presso la Cancelleria di qualsiasi Tribunale (non esiste competenza territoriale) oppure davanti a un notaio. Il perito deve presentarsi con documento d'identità e perizia completa.
Conclusioni e Prossimi Step
La perizia di stima è uno strumento fondamentale per garantire trasparenza, correttezza e tutela legale nelle operazioni che richiedono l'attribuzione di un valore economico a beni o partecipazioni. Che si tratti di una compravendita immobiliare, di un conferimento in società, di una trasformazione aziendale o di una divisione ereditaria, affidarsi a una perizia redatta da un professionista competente è la scelta più sicura.
I tre aspetti chiave da ricordare:
- La perizia giurata è obbligatoria per conferimenti, trasformazioni e rivalutazioni fiscali
- Il professionista deve essere abilitato: geometri/architetti per immobili, commercialisti/revisori per aziende
- I costi variano significativamente: da € 300 per una stima semplice a oltre € 5.000 per valutazioni aziendali complesse
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